#arteytecnica #diseño #construccion #operacion #inmobiliaria #portafolio

Perfecto — te entrego una propuesta técnica completa y lista para adaptar al edificio corporativo en Managua: alcance, equipos sugeridos, criterios de diseño, cálculo orientativo de almacenamiento para CCTV, fases y cronograma, lista de comprobación para la puesta en marcha y mantenimiento, y supuestos.

1. Resumen ejecutivo

Instalación integrada de sistema de vigilancia IP (CCTV / NVR / analítica) y sistema de climatización VRF (Variable Refrigerant Flow) con control térmico automatizado. Objetivo: seguridad perimetral y en áreas críticas con grabación 24/7 y control térmico zonificado eficiente para oficinas y salas de servidores, integrados al BMS/SCADA del edificio cuando se requiera.

2. Alcance general (entregables)

• Diseño ejecutivo (planos de ubicación cámaras y unidades indoor/outdoor, diagramas eléctricos y frigoríficos).
• Suministro e instalación de cámaras IP PoE (tipos: dome/turret/bullet/fisheye según área).
• Suministro e instalación de NVR/servidor de grabación con discos empresariales y cálculo de almacenamiento según días requeridos.
• Red PoE gestionada (switches PoE+, VLAN para video, QoS).
• Monitores de control y estación de operador (cliente VMS).
• Integración con control de accesos (opcional) y con BMS para alarmas y señales.
• Suministro e instalación de sistema VRF (unidades exteriores, unidades interiores por zona, tuberías de refrigerante, controles centrales y termostatos/zonas).
• Integración de control térmico con plataforma de automatización (programación lógica, escenas, alarmas).
• Puesta en marcha, pruebas (FAT/SAT), formación al personal y documentación (manuales, as-built).

3. Diseño del sistema CCTV — criterios y sugerencias

• Topología: cámaras IP PoE alimentadas por switches PoE gestionados, conectadas a NVR o servidor VMS con almacenamiento NAS/RAID.
• Resolución recomendada: 4K (8 MP) para exterior y puntos críticos; 2–5 MP para zonas interiores donde baste mayor fps/ángulo.
• Tipos de cámaras: bullet (exteriores largos), dome/turret (interiores/vestíbulos), fisheye (salas grandes), domos PTZ para vigilancia activa.
• Analítica: detección de intrusión por perímetro, conteo de personas, reconocimiento básico (si lo admite la normativa local), zonas privadas censurables.
• Redundancia: sistema de grabación con RAID (RAID6 preferible para tolerancia), UPS en sala de servidores NVR, alimentación PoE con respaldo (UPS en switches).
• Ciberseguridad: switches gestionados, VLAN separada para cámaras, bloqueo de puertos UPnP, contraseñas robustas, firmware actualizado.

4. Cálculo orientativo de almacenamiento (cómo calcularlo + referencia a calculadoras)

El tamaño de almacenamiento depende de: resolución, fps, compresión (H.265 recomendado), horas por día, días a almacenar y comportamiento de escena (movimiento). Para hacer cálculos precisos conviene usar una calculadora técnica (Seagate / Western Digital / fabricantes de NVR). Te aconsejo ingresar los parámetros del proyecto en una de estas calculadoras; aquí tienes las herramientas de referencia.

Ejemplo ilustrativo (orientativo, hacer cálculo final con parámetros reales):

• Supuesto: 32 cámaras 4K (8MP), 15 fps promedio, H.265, grabación 24/7, 30 días retenidos → usar calculadora para obtener TB requerido y luego dimensionar NVR/RAID + discos empresariales para videovigilancia (Seagate/WD ofrecen calculadoras).

5. Especificación técnica sugerida (resumen)

CCTV

• Cámaras exteriores 4K IP, WDR, IR/iluminación inteligente, IP66/IP67, PoE+.
• Cámaras interiores 4K/5MP dome antivandálicas donde aplique.
• NVR/Servidor VMS 64-ch (según cuentas de cámaras), CPU/SSD sistema + almacenamiento RAID (discos NAS tipo WD Purple / Seagate Surveillance).
• Switches PoE+ gestionados (48 ports / 24 ports según diseño) con stacking opcional.
• Monitores 27″ para sala de control, estaciones cliente redundantes.
• Software VMS con licencias por cámara, acceso móvil, eventos, exportación encriptada.

VRF (control térmico)

• Sistema VRF tipo Heat Recovery (permite simultáneo calefacción/enfriamiento por zonas) o Heat Pump según necesidad. Recomendado Heat Recovery para edificios con cargas variadas por zona.
• Unidades exteriores modulares (cantidad según cálculo de carga), unidades interiores: cassette, conducto o tipo mural según estética y falso techo.
• Controladores centrales y termostatos por zona con comunicaciones Modbus/ BACnet (para integración BMS).
• Recuperador de calor y DOAS si se requiere tratamiento de aire exterior (para calidad de aire y cumplimiento de normativas).

6. Fases y cronograma orientativo (por fases)

• Levantamiento y diseño ejecutivo: 1–2 semanas (depende tamaño).
• Ingeniería eléctrica y civil / permisos: 1–2 semanas.
• Suministro / compras: 3–5 semanas (equipos importados pueden tardar más).
• Instalación CCTV y red estructurada: 2–4 semanas (por 32 cámaras como referencia).
• Instalación VRF (unidades interiores/exteriores, tubería, pruebas): 3–6 semanas (depende de número de unidades y accesos).
• Puesta en marcha, pruebas y formación: 1 semana.
• Total estimado (proyecto medio/grande): 8–16 semanas desde orden de compra a entrega (muy dependiente de plazos de suministro y permisos).

7. Presupuesto orientativo (rango preliminar)

Nota: estos rangos son muy orientativos. Para presupuesto firme se requiere levantamiento y lista exacta de cámaras, metros de tubería, unidades VRF por capacidad (kW/ton), importación, impuestos, y mano de obra local.

• Sistema CCTV completo (para edificio corporativo mediano: 24–48 cámaras 4K, NVR, switches, cableado, instalación, configuración): US$ 15,000 – US$ 45,000. (rango amplio según marcas y licencias).
• Sistema VRF (edificio/varias zonas — equipos, instalación, tuberías, controles, puesta en marcha): US$ 40,000 – US$ 150,000 dependiendo de toneladas frigoríficas, cantidad de unidades interiores y complejidad de integración.

8. Pruebas, puesta en marcha y aceptación

• Pruebas CCTV: verificación de cobertura, calidad, latencia, backup de grabaciones, pruebas de exportación, pruebas de analytic rules, simulacros de incidentes.
• Pruebas VRF: comprobación de niveles de refrigerante, pruebas de carga parcial y plena, verificación de controladores, curvas de funcionamiento, y entrenamiento a facility team.

9. Mantenimiento y SLA recomendados

• Contrato anual de mantenimiento preventivo semestral (inspección, limpieza de cámaras, verificación de condensadores VRF, limpieza de filtros, calibración de controles).
• Soporte remoto 8×5 y opción 24×7 para sala de control.
• Repuesto crítico (discos, fuentes PoE, módulos compresor) en stock o con tiempo de entrega reducido.

10. Supuestos y exclusiones

• Supongo disponibilidad de espacio técnico para NVR/servidor y condensadoras en azotea o espacio exterior apropiado.
• No incluyo obra civil mayor (pozos en azotea, estructuras metálicas especiales) salvo petición.
• No se incluyen permisos municipales ni aranceles de importación en el presupuesto preliminar.
• Para cálculo final de VRF se requiere balance térmico (cálculo de carga por zona) y planos arquitectónicos. Para CCTV se requiere plano arquitectónico, listas de puntos de interés y decisión sobre días de almacenamiento.

11. Recomendaciones rápidas y buenas prácticas

• Usar VRF Heat Recovery para edificios con zonas que requieran simultáneamente calefacción/enfriamiento.
• Priorizar cámaras 4K en puntos críticos y 2–5 MP en oficinas para optimizar almacenamiento.
• Usar H.265 y VBR para ahorrar TB.
• Separar VLANs y aplicar políticas de ciberseguridad al VMS.
• Planear integración BMS con BACnet/Modbus desde diseño para evitar re-trabajos.