agosto 23, 2025
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Gerencia profesional de proyecto – Edificio inteligente corporativo (Managua, Nicaragua)
Ubicación: Managua, Nicaragua
Alcance general: Diseño, procura, instalación y puesta en marcha de: (1) sistema de videovigilancia y control de accesos, (2) control acústico con cancelería de vidrio DVH, (3) control térmico mediante climatización VRF, (4) integración inmótica/BCMS, (5) gestión profesional del proyecto (PMI®) de principio a fin.
Supuestos base para estimaciones
- Edificio corporativo de 5,000 m² útiles (8–10 niveles).
- Operación 12 h/día, 6 días/semana; ocupación 500 personas.
- Tarifa eléctrica promedio: US$ 0.22/kWh.
- Normativas de referencia: NEC, ASHRAE 55/90.1, ISO 17772, ONVIF, IEC, normativas locales.
1) Alcances (WBS resumido)
1.1 Gerencia de proyecto (PMO)
- Plan de gestión del proyecto (PGP) y matriz RACI.
- Control de cambios, cronograma (MSP/Primavera), costos (EVM), calidad, adquisiciones y comunicaciones.
- Gestión de riesgos (registro vivo), HSE/seguridad ocupacional y permisos.
1.2 Ingeniería y diseño
- Levantamiento y modelado BIM (LOD 300) para VRF, redes, cancelería y cableado.
- Cálculo térmico (cargas: método CLTD/RTS) y acústico (objetivo STC 35–40, Rw 36–41).
- Layout CCTV y control de accesos; diagramas unifilares, isométricos y de red (PoE/VLAN).
1.3 Procura (suministros principales)
- Climatización VRF (equipos, tuberías de cobre, válvulas, aislamientos, drenajes, controles).
- Cancelería de vidrio DVH (6-12-6 mm o equivalente), herrajes, sellos acústicos y térmicos.
- CCTV 4K/8MP con NVR redundante, control de accesos para 20 puertas (ampliable).
- Redes y energía: switches PoE L3, fibra óptica backbone, UPS/TVSS, tableros y canalizaciones.
- BCMS/BMS: pasarelas BACnet/IP, Modbus, servidor, licencias VMS/BMS.
1.4 Construcción e instalación
- Obra civil menor: bases, sellos, pasos, cortafuego y anclajes.
- Instalación electromecánica: VRF, cableado estructurado, tubería EMT/PVC, racks, CCTV/ACS.
- Colocación de cancelería y acristalamientos, pruebas de hermeticidad y acústica in‑situ.
- Integración y puesta en marcha, pruebas FAT/SAT, formación a usuarios, entrega de O&M.
1.5 Cierre y garantías
- Dossier As‑Built, manuales, pólizas y plan de mantenimiento (PMP/PdM).
- Indicadores de desempeño post‑ocupación (POE) y optimización durante 3 meses.
2) Fichas técnicas (referenciales)
2.1 Climatización VRF
- Capacidad de diseño referencial: ~ 600 kW (≈120 W/m²).
- Eficiencia: EER ≥ 12, COP ≥ 4.0, compresores inverter, recuperación de calor (opcional).
- Unidades interiores: cassette/ducto de baja silueta ≤ 35 dB(A) en oficinas.
- Control: termostatos locales, control centralizado BMS (BACnet/IP), programación horaria, curvas de energía.
- Tuberías: cobre refrigeración ASTM B280, aislamiento elastomérico ≥ 19 mm.
- Drenajes: PVC sanitario con sifón y registros.
2.2 Cancelería de vidrio y control acústico
- DVH: 6‑12‑6 mm (o 8‑12‑6 mm según vano), cámara con gas argón y bajo emisivo (Low‑E).
- Perfiles: aluminio serie pesada con rotura de puente térmico.
- Sellos: silicona estructural + EPDM, juntas isofónicas; permeabilidad al aire Clase A.
- Desempeño: U‑value ≤ 2.0 W/m²·K, SHGC 0.30–0.38, STC 35–40.
- Ensayos: hermeticidad, agua/aire/viento conforme ASTM E283/E330.
2.3 Videovigilancia y control de accesos
- CCTV:
- 120 cámaras IP 8MP (4K) mixtas (fijas, varifocales, domos PTZ) con WDR ≥120 dB.
- Infraestructura PoE+, almacenamiento ≥ 45 días @15 fps H.265, N+1 para NVR.
- VMS con analítica: intrusión, cruce de línea, conteo de personas, LPR en accesos vehiculares.
- Control de accesos (ACS):
- 20 puertas con lectores MIFARE/DesFire + biometría (anti‑passback, horarios).
- Cerraduras magnéticas/eléctricas 600–1200 lb, barras antipánico donde aplique.
- Integración con CCTV, elevadores y visitantes (QR).
- Red: switches L2/L3 con VLAN dedicadas (CCTV/ACS/BMS), backbone fibra 10G, firewall de borde.
- Respaldo: UPS online doble conversión, autonomía ≥ 15 min para TI, supresión de transientes.
2.4 Inmótica/BCMS
- Servidor redundante (RAID), virtualización, licencias BMS, protocolos BACnet/IP y Modbus/TCP.
- Dashboards web en tiempo real: clima, energía, alarmas, ocupación, mantenimiento y reportes.
3) Presupuesto referencial (USD, sin IVA)
Nota: Valores indicativos para 5,000 m²; variarán con marcas, cantidades finales y obra civil.
| Partida | Descripción | Monto (USD) |
|---|---|---|
| A | PMO/Ingeniería/BIM/Permisos | 95,000 |
| B | Climatización VRF (equipos, tuberías, control) | 1,150,000 |
| C | Cancelería DVH Low‑E (fachadas y vanos seleccionados) | 780,000 |
| D | CCTV 4K (120 cámaras, NVR, VMS, racks) | 220,000 |
| E | Control de accesos (20 puertas + licencias) | 95,000 |
| F | Red y energía (switches PoE, fibra, UPS, tableros) | 160,000 |
| G | Integración BMS/BCMS y servidores | 110,000 |
| H | Obra civil menor / acabados de interfase | 85,000 |
| I | Capacitación, manuales y puesta en marcha | 30,000 |
| Subtotal directo | 2,725,000 | |
| J | Gastos generales y utilidad (10%) | 272,500 |
| K | Contingencia (7%) | 190,750 |
| Inversión referencial | 3,188,250 |
Opcionales recomendados
- Recuperación de calor VRF para ACS en zonas húmedas: +US$ 90,000.
- Analítica avanzada con IA en VMS (detección de casco/EPP, colas): +US$ 35,000.
- Vidrio acústico reforzado (8‑16‑8) en salas críticas: +US$ 110,000.
4) Rentabilidad y ahorros (modelo referencial)
Escenario base
- Consumo típico oficina tropical: 360 kWh/m²·año ⇒ 1,800,000 kWh/año (5,000 m²).
- HVAC ≈ 45% del consumo ⇒ 810,000 kWh/año.
- Ahorro con VRF + DVH Low‑E ≈ 35% sobre HVAC ⇒ 283,500 kWh/año.
- A US$ 0.22/kWh ⇒ US$ 62,370/año en energía.
-
- Menor mantenimiento HVAC/ACS: US$ 10,000/año.
-
- Menor pérdida por paros/comfort: US$ 8,000/año.
- Beneficio anual total estimado: US$ 80,370/año.
Payback y VAN/TIR (15 años, tasa 10%)
- Inversión incremental eficiente (vs. estándar) estimada: US$ 600,000.
- Payback simple ≈ 7.5 años.
- VAN (15 años, 10%) ≈ US$ 11,300 (ligeramente positivo).
- TIR ≈ 10.3%.
La rentabilidad mejora con tarifas más altas, horarios extendidos o incorporación de recuperación de calor y control de demanda.
5) Cronograma maestro (28 semanas)
| Fase | Actividades clave | Semanas |
| 0. Inicio | Contrato, PGP, RACI, riesgos iniciales | 1 |
| 1. Ingeniería | Levantamiento, BIM, cálculos térmicos y acústicos, submittals | 4 |
| 2. Procura | Órdenes de compra, logística, aduanas | 6 |
| 3. Obra preliminar | Infraestructura, canalizaciones, apoyos, racks | 3 |
| 4. Instalación VRF | líneas, equipos, drenajes, aislamiento | 6 |
| 5. Cancelería | fabricación, montaje, sellos, pruebas | 6 |
| 6. CCTV/ACS/Red | cableado, dispositivos, configuración | 4 |
| 7. Integración/BMS | gateways, licencias, dashboards | 3 |
| 8. Puesta en marcha | pruebas, comisionamiento, capacitación | 3 |
| 9. Cierre | As‑Built, O&M, garantías | 2 |
Las fases 4–6 se solapan para reducir plazo total. Camino crítico: Procura → Cancelería/VRF → Integración → Puesta en marcha.
6) Gestión de riesgos (registro resumido)
| ID | Riesgo | Prob. | Impacto | Respuesta | Responsable |
| R1 | Retrasos aduanas/equipos | M | A | Hitos de compra temprana, seguros y plan logístico alterno | Procura |
| R2 | Variación del tipo de cambio/costos | M | M | Cláusula de ajuste, compras en lote, reservas | Finanzas |
| R3 | Fugas de refrigerante/alto GWP | B | A | Soldadura calificada, pruebas de presión, detector fugas | HVAC |
| R4 | Condensación/puentes térmicos en DVH | B | M | Detalles con RPT, ensayos y sellado QA/QC | Obra |
| R5 | Ciberseguridad VMS/BMS | M | A | VLAN, firewall, hardening, MFA, backups, SOC | TI |
| R6 | Interferencia con operación del edificio | M | M | Trabajos nocturnos, avisos, plan de accesos | PMO |
| R7 | Comfort acústico insuficiente | B | M | Mock‑up, mediciones Rw in‑situ, doble sello | Acústica |
| R8 | Fallas eléctricas | M | A | UPS online, TVSS, mantenimiento preventivo | Eléctrico |
Plan HSE: inducción, permisos de trabajo, EPP, bloqueo‑etiquetado, plan de emergencias, andamiaje y trabajos en altura, inspecciones diarias.
7) Calidad y comisionamiento
- Plan de inspección y pruebas (ITP) por disciplina.
- Pruebas de presión refrigerante, vacío < 500 micrones, verificación de cargas.
- Pruebas acústicas (sonómetro/clase 1), infiltración aire/agua en cancelería.
- FAT/SAT de VMS/BMS, pruebas funcionales de accesos, trazabilidad de eventos.
- Entrega de O&M, capacitaciones y KPIs de operación (PUE energético, kWh/m², quejas de confort).
8) Entregables
- PGP, WBS y cronograma base con ruta crítica.
- Planos BIM LOD 300, memorias de cálculo y especificaciones técnicas.
- Submittals aprobados y fichas técnicas de equipos.
- Informes semanales (avance físico, costos, riesgos).
- Actas de pruebas, As‑Built, manuales, plan de mantenimiento y garantías.
9) Exclusiones y supuestos
- Alimentaciones eléctricas principales y planta de emergencia (si no se contratan).
- Obra civil mayor y acabados arquitectónicos fuera de interfase.
- Licencias de terceros (p. ej., control de elevadores si es propietario).
- Tasas/Impuestos locales no incluidos en montos.
10) Próximos pasos
- Reunión de arranque para confirmar metrajes, marcas preferidas y prioridades.
- Levantamiento y ingeniería de detalle para transformar este presupuesto en oferta ejecutiva con cantidades exactas.
- Definir modalidad (EPC / Gerencia pura / Precios unitarios) y calendario de pagos.
Contacto del PM
Gerente de Proyecto: Arte & Técnica
Correo / Tel: soluciones@arteytecnica.com
Disponibilidad: inmediata (calendario propuesto: 28 semanas)