junio 24, 2026
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Implementacion de una solución integrada que combina arquitectura bioclimática, ingeniería, automatización y tecnología sostenible en 15 residencias de adultos mayores en Chinandega. El alcance prioriza confort termoacústico, accesibilidad universal, gestión hídrica eficiente y control de acceso vehicular/peatonal, incrementando el valor inmobiliario y la sostenibilidad operativa.
- Objetivos
- Garantizar confort térmico y acústico con sistemas VRF controlados y soluciones termoacústicas (DVH, WPC, ACM, pisos epóxicos).
- Asegurar accesibilidad universal: rampas, pavimentos podotáctiles, señalética con sistema braille y circulaciones adaptadas.
- Implementar gestión hídrica: captación pluvial, tratamiento de aguas grises y almacenamiento modular.
- Integrar automatización y control (IoT/PLC) para VRF, bombas, tanques y control de acceso vehicular y peatonal con monitoreo central.
- Cumplir normativas locales y estándares internacionales de accesibilidad y construcción sostenible.
- Alcance por vivienda (aplicable a cada una de las 15 residencias) Incluye diseño, suministro, instalación, puesta en marcha y capacitación:
Arquitectura e impermeabilización
- Mejoras de envolvente: DVH (doble vidrio hermético) en ventanas principales, aislamiento complementario en muros y techos, acabados con WPC (wood plastic composite) para celosías y remates, paneles ACM (aluminum composite material) en fachadas seleccionadas.
- Pavimentos interiores: sistema de resina epóxica antideslizante en circulaciones y áreas comunes.
- Pavimentos exteriores: rampas y pavimento podotáctil en accesos y rutas de evacuación. Señalética vertical con placa y texto en braille.
Sistemas termoacústicos y HVAC
- Sistema VRF (variable refrigerant flow) dimensionado por carga térmica local, con control centralizado (PLC/HMI) y gestión remota (IoT). Zonas por habitación y comunes, programables por horarios y perfiles de confort.
- Aislamiento acústico en dormitorios y equipos (cabinas antivibración, barreras acústicas). DVH y paneles WPC/ACM contribuyen al aislamiento termoacústico. Pisos epóxicos con base flotante donde requiera atenuación.
Gestión hídrica
- Captación de agua pluvial (sistemas de filtro primer lavado), tanque modular 5,000–10,000 L según demanda por vivienda, pretratamiento y almacenamiento.
- Sistema de tratamiento de aguas grises compacto (MBR o biodiscos) para reutilización en inodoros, riego y limpieza; desinfección UV para no potable.
- Bombas con variador de frecuencia (VFD), detección de fugas y monitorización de niveles.
Control de acceso y seguridad
- Control de acceso vehicular: barrera automatizada o portón corredero con operador eléctrico, lectores RFID y/o etiquetas UHF, intercomunicador con vídeo, fotocélulas y protección antiaplastamiento.
- Control de acceso peatonal: torniquetes livianos o portillos motorizados, lector de proximidad, teclado y/o biometría opcional, y cerraduras eléctricas certificadas.
- Integración con la plataforma de automatización: registro de eventos, CCTV básico en entradas, alertas móviles y logs para gestión administrativa.
Automatización y tecnología
- Control central (edge PLC + HMI + cloud gateway) con protocolos Modbus/MQTT, app/sistema web para operación y reportes. Sensórica: temperatura, humedad, CO2, nivel de tanques, detectores de fugas y consumo energético por bloques.
- Posibilidad de integración con paneles fotovoltaicos y baterías para continuidad de servicios críticos (bombas, control de accesos y VRF zonas prioritarias).
Capacitación y documentación
- Manuales técnicos, planos as-built, programa de mantenimiento preventivo y capacitación para personal operativo.
Límites del alcance
- No incluye adquisición de terreno ni permisos municipales (se entregan especificaciones para trámites). Remodelaciones estructurales mayores serán cotizadas aparte.
- Cronograma por vivienda (estimado) Fases (desde orden de inicio) — duración aproximada por vivienda:
- Diagnóstico y estudios (sitio/clima/estructural): 2 semanas
- Diseño ejecutivo y aprobaciones locales: 3–4 semanas
- Adquisición de equipos y materiales: 4–6 semanas (paralelo)
- Obras civiles y fachadas (incluye DVH, WPC, ACM): 6–10 semanas
- Instalaciones HVAC VRF, termoacústicas y eléctricas: 4–6 semanas
- Gestión hídrica e hidráulica: 3–5 semanas (paralelo)
- Control de accesos, automatización y pruebas: 2–3 semanas
- Puesta en marcha y capacitación: 1–2 semanas
Tiempo total estimado por vivienda: 4–6 meses. Proyecto para 15 viviendas puede ejecutarse en fases paralelas o en lotes (ej. 3–5 viviendas por fase) reduciendo plazo global a 9–14 meses según logística.
- Presupuesto estimado por vivienda (USD aproximados) Valores referenciales, sujetos a cotización local y tipo de acabado. Presupuesto para vivienda tipo en residencia de adultos mayores (30–50 plazas agregadas por edificio):
- Estudios y diseño: 1,200 – 3,000 USD
- Obras civiles, fachadas y acabados (DVH, WPC, ACM, rampas, podotáctiles): 18,000 – 40,000 USD
- Sistema VRF (unidad exterior + unidades interiores por zona, controles): 7,000 – 18,000 USD
- Aislamiento acústico y tratamientos (paneles, cabinas, atenuación): 2,000 – 6,000 USD
- Gestión hídrica (captación, tanque 5k–10k L, tratamiento de aguas grises compacto): 3,000 – 8,000 USD
- Automatización, control de accesos (vehicular + peatonal), CCTV básico e integración: 2,500 – 7,000 USD
- Pavimentos resina epóxica y acabados interiores adaptados: 1,500 – 4,000 USD
- Mobiliario adaptado y señalética con braille: 800 – 2,000 USD
- Contingencia y gestión (10–15%): 4,000 – 9,000 USD
Presupuesto total estimado por vivienda: 40,000 – 97,000 USD
Para 15 viviendas (escala), se recomienda aplicar descuentos por volumen en equipos (VRF, tratamiento y paneles), optimización logística y compra centralizada; presupuesto total estimado en rango: 600,000 – 1,455,000 USD (antes de impuestos y permisos).
- Garantías y servicio postventa
- Equipos (VRF, bombas, inversores, puertas automáticas): garantías fabricantes 2–5 años según línea.
- Mano de obra e instalaciones: garantía contratista 12–24 meses.
- Sistema de tratamiento de aguas grises y tanques: garantía 1–3 años en componentes.
- Servicio opcional: contratos de mantenimiento preventivo y monitoreo remoto 1–5 años con SLA definido (respuestas 24–72 horas según criticidad).
- Fichas técnicas resumidas (por equipo clave)
- VRF (ejemplo): EER/SEER altos, control inverter, refrigerante R32 (bajo GWP), unidades exteriores 8–20 kW escalables, comunicación Modbus/RS485/IP, control zonal por unidad interior, nivel sonoro <55 dB(A) en exterior.
- DVH (doble vidrio hermético): composición 4–12–4 mm o equivalente, coeficiente U ≤ 2.0 W/m2K (ajustar según perfiles), tratamiento bajo emisivo opcional.
- WPC (wood plastic composite): paneles compuestos para celosías y remates, resistencia a humedad y termite, mantenimiento mínimo.
- ACM (aluminum composite material): panel de fachada 3–4 mm con núcleo FR, alta planaridad, acabado PVDF para durabilidad UV.
- Piso resina epóxica: sistema autonivelante industrial con acabado antideslizante, espesor 2–4 mm, resistencia química y fácil limpieza, acabado sanitario.
- Sistema de tratamiento aguas grises (compacto MBR/biodiscos): caudal nominal 1–10 m3/día por vivienda, eliminación BOD/TSS ≥ 90%, desinfección UV post-tratamiento.
- Tanques polietileno: modular 5,000–10,000 L, resistencia UV, fittings compatibles, sensores de nivel.
- Control de acceso vehicular: operador portón 24V DC, fotocélulas, célula de seguridad, lector RFID UHF + intercom con cámara, integración con PLC.
- Control peatonal: portillo motorizado o cerradura eléctrica, lector RFID/biométrico opcional, botón de salida y control de emergencia.
- Control central: PLC/edge controller con gateway cloud, HMI local, comunicación MQTT/Modbus, seguridad TLS para telemetría.
- Diseño para accesibilidad y sostenibilidad
- Cumplimiento de criterios de accesibilidad universal: puertas ≥ 90 cm libres, pendientes ≤ 8.3% (1:12), pasamanos a 75–85 cm, baños adaptados y señalética braille. Pavimentos podotáctiles en rutas de orientación.
- Estrategia de sostenibilidad: materiales locales de bajo VOC, eficiencia energética con VRF, integración fotovoltaica opcional para reducción de demanda y resiliencia. Mejora del valor inmobiliario y posicionamiento en mercado por certificación verde.
- Riesgos y mitigación
- Demoras en importación/equipos: planificar compras con antelación y proveedores locales certificados.
- Capacitación insuficiente: programa de transferencia de conocimientos y manuales.
- Riesgo hidráulico (calidad aguas): análisis previo y pretratamiento robusto.
- KPI y beneficios esperados (por vivienda)
- Ahorro energético estimado: 30–55% comparado con HVAC convencional.
- Reducción consumo de agua potable: 40–70% con captación y reciclaje.
- Mejora de confort: interior 22–26 °C controlable por zona; niveles sonoros en dormitorios <40–50 dB.
- ROI operativo estimado: 4–9 años según tarifa eléctrica y perfil de uso.