agosto 30, 2025
#arteytecnica #diseño #construccion #operacion #inmobiliaria #portafolio
Propuesta técnica–económica
Proyecto: Instalación de sistema de seguridad integral (CCTV IP + Alarmas)
Ubicación: Centro comercial, Matagalpa, Nicaragua
Fecha: 30 de agosto de 2025
Elaborado por: Equipo de Ingeniería (seguridad electrónica e inmótica) Arte & Tecnica
Alcance general
- Diseño, suministro, instalación y puesta en marcha de un sistema de videovigilancia IP y sistema de alarmas contra intrusión para áreas comunes del centro comercial.
- Integración en cuarto de control (SOC) con grabación continua, analítica básica, notificaciones y respuesta operativa.
- Capacitación a personal de seguridad, documentación as-built y plan de mantenimiento.
1) Supuestos de diseño
Se pueden ajustar al plano y metraje definitivo.
- Centro comercial de tamaño medio; 2 niveles + estacionamiento perimetral.
- Áreas comunes (no incluye tiendas/locatarios): accesos vehiculares y peatonales, pasillos, food court, escaleras/ascensores, cuartos técnicos, perímetro y azotea.
- Red dedicada para CCTV (VLAN segregada).
- Retención de video objetivo: 30 días a 10 fps, H.265.
- Energía: 120 VCA, respaldo con UPS.
2) Cobertura propuesta (áreas comunes)
| Zona | Objetivo | Dispositivo sugerido | Cantidad (Estándar) |
|---|---|---|---|
| Accesos peatonales/vehiculares | Identificación de rostros/placas | Domo/bullet 8 MP lente fijo | 10 |
| Pasillos interiores | Seguimiento y evidencias | Domo 8 MP | 18 |
| Food court y plazas | Vista amplia, multitudes | Domo 8 MP + 1 PTZ | 8 + 1 |
| Estacionamientos exteriores | Cobertura de amplias áreas | Bullet 8 MP + 1 PTZ | 8 + 1 |
| Núcleos verticales (escaleras/ascensores) | Incidentes y vandalismo | Mini domo 8 MP | 6 |
| Cuartos técnicos/áreas críticas | Control de acceso y evidencias | Domo 8 MP | 4 |
| Total cámaras (Estándar) | 48 (incluye 2 PTZ) |
Sistema de alarmas (áreas comunes y técnicas)
- Panel híbrido expandible, 2–3 teclados.
- Detectores PIR: corredores de servicio, cuartos eléctricos/TI, almacenes generales.
- Contactos magnéticos: puertas de servicio y salidas de emergencia.
- Rompimiento de vidrio: oficinas administrativas / locales corporativos del centro.
- Sirenas interiores con luz estroboscópica, comunicador IP/GSM a central de monitoreo.
3) Arquitectura y topología
[Cámaras IP PoE] –(Cat6)–> [Switches PoE por zona]
| |
+—————————–+
(fibra OM3)
|
[Switch Core]
|
[NVR/VMS]
|
[Video Wall/Consolas]
|
[Red Alarma]
[Sensores PIR/Contactos/GBD] –(UTP/Par)–> [Panel]
|
[Comunicador IP/GSM]
- Segmentación: VLAN CCTV y VLAN administración, QoS para video.
- Almacenamiento: arreglos de discos para 30–45 días según opción.
- Ciberseguridad: contraseñas fuertes, listas de control, actualizaciones de firmware, NTP, deshabilitar P2P, acceso remoto por VPN.
4) Especificaciones técnicas mínimas
CCTV IP
- Resolución: 8 MP (3840×2160), compresión H.265/H.265+.
- Iluminación mínima 0.01 lux, IR ≥ 30 m (exteriores ≥ 50 m).
- Protección: IP67 y IK10 (exteriores y áreas de alto tránsito).
- Lente: fijo 2.8–4 mm; varifocal en perímetro.
- PTZ: 25× óptico, autotracking básico, presets.
- NVR/Servidor: ≥64 canales, 2 puertos LAN, bahías múltiples, SMART, RAID opcional.
- Grabación: continua + eventos (movimiento/cruces), búsqueda inteligente.
- Analítica básica: cruce de línea, intrusión en horario, detección de merodeo.
Alarma de intrusión
- Panel 16–64 zonas, comunicador IP/GSM, 2–4 particiones.
- PIR: 12 m/90°, inmunidad mascotas si aplica.
- Contactos magnéticos: grado comercial.
- Detectores de vidrio (GBD): 3–6 m.
- Sirena interior ≥ 100 dB con estrobo.
Red y energía
- Switch PoE+ 24 puertos (370 W), core gigabit/agregación.
- Backbone de fibra OM3 a racks satélite.
- Cat6 sólido LSZH en canalización EMT/PVC.
- UPS 1.5 kVA para remotos y 3 kVA para rack principal.
5) Opciones de inversión (USD y C$ NIO)
Tipo de cambio referencial: C$ 36.5 / USD (ajustable al día de la compra).
Incluye materiales, equipos, instalación, pruebas y contingencia indicada.
| Opción | Descripción | Equipos (USD) | Mano de obra (USD) | Subtotal (USD) | Contingencia | Total (USD) | Total (C$ NIO) |
| Básica | 32 cámaras 4 MP, NVR 32ch, ~15 días retención, panel 16 zonas | 9,588 | 3,442 | 13,030 | 10% | 14,333 | C$ 523,155 |
| Estándar | 48 cámaras 8 MP (2 PTZ), NVR 64ch, ~30 días, panel 32 zonas | 21,152 | 5,388 | 26,540 | 10% | 29,194 | C$ 1,065,581 |
| Avanzada | 64 cámaras 8 MP (4 PTZ), servidor VMS, RAID, video wall, ~45 días, panel 64 zonas | 36,726 | 7,744 | 44,470 | 12% | 49,806 | C$ 1,817,934 |
Los montos pueden variar ±10–15% según planos definitivos, marcas elegidas, alturas, canalizaciones y obra civil.
6) Cronograma de ejecución (Estándar – 4 semanas)
| Semana | Actividades clave |
| 1 | Levantamiento final, planos as-built, compras, logística, prefabricación de patch panels. |
| 2 | Canalizaciones, cableado Cat6/fibra, montaje de racks y UPS, instalación de panel de alarma. |
| 3 | Instalación de cámaras/sensores, switches PoE, NVR/VMS, direccionamiento IP, programación de zonas. |
| 4 | Pruebas funcionales, ajuste de encuadres, capacitación, entrega de manuales y acta de aceptación. |
7) Entregables
- Planos as-built (rutas, nodos, numeración de cámaras y zonas).
- Cuadros de direcciones IP, contraseñas selladas y política de custodio.
- Manual de operación, bitácora de mantenimiento, checklist de respuesta a incidentes.
- Matriz de riesgos y evaluación de cobertura.
8) Operación, políticas y privacidad
- Señalización visible de videovigilancia (cumplimiento y disuasión).
- Definir matriz de perfiles: operador, supervisor, administrador.
- Copias de seguridad: exportación semanal de eventos críticos.
- Política de retención: 30–45 días, con borrado seguro automático.
- Control de acceso al cuarto de control, registro de ingreso (bitácora).
9) Mantenimiento y garantías
Mantenimiento preventivo trimestral
- Limpieza de lentes y carcasas, verificación de IR y enfoque.
- Reapriete de conectores, prueba de PoE y consumos.
- Revisión de S.M.A.R.T. discos, estado RAID, respaldos.
- Prueba integral de alarmas (walk test), sirenas, comunicación a central.
- Actualización de firmware planificada.
SLA sugerido
- Tiempos objetivo: atención ≤ 8 h hábiles, solución ≤ 24–48 h según severidad.
- Garantía de equipos: 12–36 meses según marca; instalación: 12 meses.
10) Matriz de riesgos y mitigación
| Riesgo | Impacto | Mitigación |
| Pérdida de energía prolongada | Interrupción de grabación | UPS dimensionadas y opción de generador; grabación por eventos ante baja energía. |
| Fallo de disco | Pérdida parcial de evidencias | RAID/Discos hot-swap, monitoreo S.M.A.R.T., repuesto en stock. |
| Sabotaje físico | Cámara inutilizada | Alturas seguras, carcasas IK10, cámaras redundantes cubriendo accesos clave. |
| Ciberataque | Acceso no autorizado | VLAN dedicada, VPN, contraseñas robustas, firmware actualizado, lista de IP permitidas. |
| Falsas alarmas | Desgaste operativo | Ubicación correcta de PIR/GBD, sensibilidad calibrada, reglas horarias. |
11) Lista técnica resumida por opción
Básica (32 cámaras / ~15 días):
- 32× cámaras 4 MP, 2× switches PoE+ 24p, NVR 32ch, 4× HDD 10 TB, UPS 1.5 kVA + 3 kVA.
- Panel 16 zonas, 20 PIR, 16 contactos, 8 GBD, 2 teclados, sirena/estrobo, comunicador IP/GSM.
Estándar (48 cámaras / ~30 días):
- 38× domos 8 MP, 8× bullets 8 MP, 2× PTZ 25×, 3× switches PoE+ 24p, NVR 64ch, 8× HDD 10 TB.
- Panel 32 zonas, 28 PIR, 24 contactos, 12 GBD, 3 teclados, 2 sirenas/estrobo, comunicador IP/GSM.
Avanzada (64 cámaras / ~45 días):
- 48× domos 8 MP, 12× bullets 8 MP, 4× PTZ 25×, 4× switches PoE+ 24p + switch de agregación, Servidor VMS con RAID, 12× HDD 12 TB, video wall 2 monitores.
- Panel 64 zonas, 36 PIR, 32 contactos, 16 GBD, 4 teclados, 2 sirenas/estrobo, comunicador IP/GSM.
12) Pruebas y aceptación
- Pruebas de cobertura (día/noche), retención real de video y caudal en switches.
- Pruebas de eventos (intrusión/merodeo), notificaciones y exportación de evidencia.
- Pruebas de alarmas por zonas/particiones, comunicación a central y a app móvil.
- Acta de entrega con checklist firmado por supervisión del centro comercial.
13) Recomendaciones
- Preferir marcas de gama profesional con inventario y RMA local.
- Considerar analítica por IA en accesos (detección de objetos prohibidos, conteo, heatmaps) si se opta por la versión Avanzada.
- Integrar con control de accesos del personal y sistema de incendios (contacto seco) para automatizar respuestas.
- Planificar ductería dedicada y reservas de 20% en puertos PoE y espacio de rack.